Bij een echtscheiding is de verdeling van het huis altijd een belangrijk struikelblok geweest. Huiseigenaren krijgen nu echter te maken met een nieuwe dimensie: het verdelen van de onderwaarde!

De afgelopen jaren is de waarde van onroerend goed in Nederland extreem gedaald. De hypotheekschuld wordt daardoor helaas niet minder. De waarde van onroerend goed is vaak lager dan de hypotheekschuld. De zogenaamde “onderwaarde”.
Bij een gedwongen verkoop, door bijvoorbeeld een echtscheiding, blijft er dan een restschuld van vaak wel tienduizenden euro’s over.

Wie is verantwoordelijk voor de restschuld en hoe moet deze verdeeld worden?
Dat hangt, zoals bijna altijd, af van de omstandigheden van het geval.

Huwelijkse voorwaarden of gemeenschap van goederen?

Het is van belang te weten wie verantwoordelijk is voor de terugbetaling van de geldlening. Indien U getrouwd bent op grond van huwelijkse voorwaarden zijn op voorhand afspraken gemaakt over de schuld binnen het huwelijk. Uitgangspunt van ons recht is dat afspraken behoren te worden nageleefd (“pacta sunt servanda”).

Een andere situatie doet zich voor ingeval van het huwelijk in gemeenschap van goederen. In dat geval worden de bezittingen en schulden verdeeld over beide echtelieden. Iedere partner is dan voor 50% eigenaar van het huis en draagt ook 50% van de schuld. Een eventuele restschuld wordt ook op die manier verdeeld.

Nu verkopen: restschuld verdelen.

Wanneer besloten wordt om de woning zo spoedig mogelijk aan een derde te verkopen zal de hypotheekbank doorgaans de aflossing van de hele restantschuld vragen voordat zij de hypotheek op het onroerend goed vrijgeeft (royement-verlenen). Immers, de hypotheek op de woning is gegeven als zekerheid voor de terugbetaling van de geldlening.

Wanneer de verkoop onvoldoende opbrengt om de gehele lening terug te betalen, en de bank geen royement verleent, kan de woning niet “onbezwaard” worden geleverd. De koper zal daarmee geen genoegen nemen. Hij zal niet willen betalen voor een woning die door de bank verkocht kan worden. Wanneer de verkopers hun lening niet terugbetalen zal de bank immers tot executie en/of verkoop overgaan.

Om überhaupt de woning te kunnen verkopen is het dus noodzakelijk over voldoende geld te beschikken om het verschil tussen de verkoopprijs en het restant van de hypotheekschuld te kunnen bijpassen.

Partner koopt partner uit.

Een van de partners kan ervoor kiezen om het aandeel van de andere partner in de woning over te nemen. In het ideale geval zal de overnemende partij de andere partner moeten uitkopen en een nieuwe hypotheek moeten afsluiten op zijn eigen naam. Deze nieuwe hypotheek geldt dan voor de huidige waarde van het pand.

Bij onderwaarde blijft dan dus een restschuld voor beide partners over. Wanneer, zoals zo vaak, de kopende partij ook de restschuld van de ander overneemt, is dat niet zonder consequenties. Tegenover de bank blijven beide partners verantwoordelijk voor de terugbetaling van de gehele lening.
Daarnaast kan de overname van de verplichting door de fiscus beoordeeld worden als een schenking waarover schenkbelasting betaald moet worden.

Over het algemeen verhaalt de bank de restschuld het liefst op de meest vermogende partner. Dier partner moet dan maar op zijn beurt de vordering zien te verhalen op zijn voormalige wederhelft (art 6:10 BW regresvordering). Uiteindelijk staat de minder verdienende partner hierdoor in de schuld bij zijn ex-partner.

Het is goed over deze schuld duidelijke afspraken te maken met Uw ex-partner. Zo weet iedereen waar hij aan toe is. Leg deze afspraken duidelijk vast! Neem in ieder geval een redelijke rente op in de overeenkomst. Op die manier is het belangrijkste argument voor de fiscus, dat er sprake zou zijn van een schenking, getackeld.

Op een later moment verkopen: goede afspraken over kosten.

Het kan voordelig lijken om het huis op een later moment te verkopen omdat het huis bijvoorbeeld onverkoopbaar is. Meestal blijft dan een van de partners zolang in de woning wonen. Dit heeft een aantal gevolgen. Zo kan een gebruiksvergoeding worden afgesproken voor het bewonen van de woning. Ook afspraken over de kosten voor onderhoud zijn wezenlijk voor het voorkomen van conflicten. Belangrijker is dat de hypotheekrenteaftrek na twee jaar vervalt voor de partner die uit huis gaat. Het is van groot belang om over deze kosten goede afspraken te maken. Het is ook verstandig om vast te leggen binnen welke periode (1, 3, 5 jaar) het huis verkocht wordt en voor welke prijs. Vaak wordt vergeten met de gebruiker overeen te komen dat hij, in geval van verkoop, de woning vrij zal opleveren. Het is niet onverstandig om daarbij een boete overeen te komen voor het geval de gebruiker zijn verplichtingen niet nakomt.

Geen overeenstemming.

Wanneer er geen overeenstemming is over de vraag wie in het huis mag blijven wonen wijst de rechter, op verzoek, in de praktijk meestal het huis toe aan de partner bij wie de kinderen blijven wonen.
In het uiterste geval kan de verkoop van het eigendomsaandeel in de woning worden afgedwongen. Een openbare veiling is dan het gevolg. Een groot nadeel is dat de verkoop van het aandeel in het huis op deze manier minder oplevert en de kosten hoog zijn.